🤿위워크 파산은 코로나 탓일까? 공유오피스는 한물 갔다고?

2023. 11. 2.

2023/11/03 금요일

다음주부터는 추워진대요. 가을의 끝자락에서, 힘차게 딥다이브! 🤿

SUMMARY

🤿 오늘의 DIVE

금리인상 끝났다?
애플 실적에 실망한 월가

🤿 깊이 들어가기 ; 위워크 파산 임박

돈 떨어진 위워크, 파산 임박
테크회사라고 우기던 부동산회사
이게 다 팬데믹 때문? 글쎄
그래도 창업자는 잘 먹고 잘산다

오늘의 DIVE

Donga Insightful ViEw

지긋지긋했던 금리 인상이 드디어 끝난 걸까요. 미국 연방준비제도가 기준금리 인상이 마무리될 수 있다고 암시하면서 뉴욕지수는 일제히 상승했습니다. 2일(현지시간)은 다우지수는 +1.7%, S&P500 +1.89%, 나스닥지수+1.78%을 기록했는데요. 특히 S&P500 지수 상승률은 지난 4월 이후 최고치라고 합니다.

1일 FOMC 직후 열린 기자회견에서 제롬 파월 연준 의장은 “최근 몇 달 동안 장기채권 수익률 상승으로 금융여건이 긴축됐다”라고 말했죠. 이를 두고 시장에선 기준금리 인상이 이제 끝났다는 뜻으로 해석하는데요. 일부에선 가까운 미래에 기준금리 인하가 이뤄질 가능성에 벌써부터 주목하기도 합니다. 물론 파월 의장은 현재 금리인하가 논의되고 있지 않다고 밝혔지만요. 시장은 원래 그렇게 앞서가곤 합니다.

1일 기자회견하는 제롬 파월 연준 의장. AP 뉴시스

그래서 3일 발표될 고용보고서에 많은 관심이 쏠립니다. 연준의 통화정책은 결국 데이터에 달려있기 때문입니다. 고용보고서의 결과가 나쁠수록, 즉 신규 고용이 줄고 실업률이 뛰고 급여 상승률이 꺾여야 주식시장은 환호할 텐데요.

다만 현재로서는 고용보고서가 너무 좋게 나올까봐 걱정인 투자자들이 많습니다. JP모건 자산운용의 포트폴리오 매니저인 프리야 미스라는 “급여 데이터가 매우 중요하다”면서 “약한 보고서가 나오면 금리는 계속 낮아지겠지만, 강력한 보고서가 나오면 시장은 연준이 이에 반응할지를 초조하게 지켜보게 될 것”이라고 내다봤습니다.

이날 분기 실적을 발표한 기업 중엔 스타벅스가 눈에 띕니다. 동일매장 매출이 8% 증가해 시장 추정치(6.3%)를 크게 뛰어넘는 깜짝 실적을 올렸는데요. 특히 월가가 걱정했던 중국 시장 매출이 탄탄하다는 점이 긍정적으로 평가 받았습니다. 스타벅스 주가는 올해 들어서 지난 1일까지 7.9% 하락하며 부진했는데요. 이날 단숨에 9.48%나 급등했습니다.

또 이 기업 이야기를 빼놓을 수가 없죠. 애플이 장 마감 뒤 3분기 실적을 내놓았습니다. 3분기 매출은 전년 동기보다 약 1% 감소한 895억 달러를 기록했는데요. 이는 월가 전망치(893억 달러)를 살짝 웃돈 수치입니다. 순이익은 같은 기간 11% 증가했습니다. 주당 이익이 1.46달러로 예상치(1.39달러)를 웃돌았죠.

다만 중국에서의 매출(151억 달러)은 2.5% 감소해, 애널리스트 추정치(170억 달러)를 밑돌았는데요. 화웨이의 도전으로 중국 내 판매가 부진하다는 점이 최근 애플 주가의 발목을 잡고 있죠. 애플의 CFO인 루카 마에스트리는 이에 대해 “중국은 항상 세계에서 가장 경쟁이 치열한 시장이었고 앞으로도 그럴 것”이라고 말합니다.

이날 컨퍼런스콜에서 마에스트리 CFO는 4분기 전체 매출이 전년 동기와 거의 같을 거라고 전망했는데요. 4분기가 원래 아이폰이 가장 많이 팔리는 시기라는 점에서 이런 예측은 투자자들을 실망시켰습니다. 애플은 아이폰 판매는 전년보다 늘지만, 아이패드와 스마트워치 라인 판매가 크게 감소할 거라고 이유를 설명했는데요. 이 영향으로 시간외 거래에서 애플 주가는 2% 넘게 급락했습니다. By.딥다이브

깊이 들어가기; 위워크 파산 임박

결국 올 것이 오고 말았습니다. 한때 470억 달러(약 63조원) 가치로 평가받았던 위워크(WeWork)가 이르면 다음주 파산신청을 할 계획입니다. ‘사무실의 미래’로 찬사 받았던 공유오피스 기업은 이제 ‘역사상 가장 과대평가됐던 스타트업’이란 기록으로 남을 판입니다.

위워크의 극적인 몰락은 이미 드라마로 나왔을 정도로 잘 알려진 이야기인데요. 위워크가 망하는 건 팬데믹 때문일까요? 공유오피스의 호시절은 이제 지나간 걸까요? 파산 임박한 위워크를 들여다봅니다.

세련되고 유연한 코워킹 스페이스. 위워크의 종말이 다가온다. 사진은 위워크 오사카 시점. 위워크 홈페이지

🌊돈 떨어진 위워크, 파산 임박

위워크가 이르면 다음 주에 뉴저지 법원에 파산보호(챕터11)를 신청할 계획입니다. 10월 31일 이런 내용의 월스트리트저널 보도가 나오면서 위워크 주가는 40% 넘게 급락했는데요. 솔직히 놀랍지 않은 소식입니다. 이미 위워크는 지난 8월 초 2분기 실적을 발표하면서 “회사가 존속할 수 있는 능력에 대한 상당한 의구심이 있다”고 공개했죠. 이는 ‘12개월 안에 현금이 바닥나서 파산할 수 있다’는 자백이나 다름없었습니다.

위워크는 전 세계 39개국에 777개 공유오피스 지점을 운영 중입니다. 고객 수도 약 65만명에 달하죠. 전성기 때보다는 쪼그라들었다지만, 여전히 공유오피스 업계를 대표하는 브랜드입니다.

그런데 돈을 계속 까먹고 있습니다. 2010년 설립 뒤 위워크는 단 한 번도 흑자를 내지 못했는데요. 지난 2분기에도 막대한 적자(3억4900만 달러)를 기록했고, 6월 말 기준 남은 현금은 2억500억 달러에 불과합니다. 돈은 잘 못 버는데, 고정비용은 너무 크기 때문입니다. 위워크는 연간 임대료와 이자비용으로만 27억 달러 넘게 쓰고 있습니다. 매출의 74%를 임대료로 내고 있죠. 올해 하반기부터 2027년까지 내야 할 임대료만 약 100억 달러에 달한다고 합니다. 도무지 답이 안 나오는데요.

이용 고객이라도 늘면 일말의 희망이 보일 텐데, 그마저 줄고 있습니다. 지난해 75%였던 좌석 점유율은 72%로 감소했습니다. 재정적으로 어려운 회사라는 낙인이 찍히면서 고객 이탈은 가속화됩니다. 고객 보증금을 환불해주느라 현금 소진은 더 빨라지겠죠.

트렌디한 인테리어와 무제한 제공되는 커피·맥주, 코워킹(co-working)과 소셜네트워킹이라는 근사한 슬로건까지. 모두가 좋아했던 위워크는 어쩌다 이렇게 됐나요.

위워크 런던의 한 지점 모습. 위워크는 한때 전 세계에 800개 넘는 지점을 뒀고, 지금도 777곳을 운영 중이다. 위워크 홈페이지

🌊테크회사라고 우기던 부동산회사

위워크가 왜 이 지경이 됐는지를 이야기할 땐 흔히 두 가지를 지적합니다. ①애초에 비즈니스 모델 자체에 문제가 있다. ②코로나 팬데믹의 직격탄을 맞았다. 그럼 먼저 위워크의 사업 모델부터 살펴볼까요.

“우리의 임무는 세계 의식을 높이는 것입니다.”

2019년 8월 위워크가 화려한 기업공개(IPO)를 위해 제출했던 투자설명서(S-1 서류)에 등장한 문구입니다. 이는 결국 IPO 무산과 창업자 아담 노이만 퇴출, 수백억 달러의 기업 가치 증발로 이어지는 비극적 드라마의 시작점이 됐지만요.

‘세계 의식 고양’이란 알 수 없는 목표를 위해 아담 노이만이 택한 전략은 공격적인 글로벌 확장이었습니다. 일단 적자를 감수하더라도 고객을 끌어모아 덩치를 키우면 언젠가는 네트워크효과로 폭발적인 성장을 거두게 되는 기술 플랫폼 기업처럼 말이죠. 위워크는 엄청나게 빠른 속도로 전 세계 핵심 지역의 건물과 부동산을 빨아들였습니다. 이 과정에서 부풀려진 가격에 장기임대 계약을 맺는 경우도 적지 않았죠. 어쨌든 겉으로는 아주 놀라운 속도로 성장하는 것처럼 보였습니다.

2017년 10월 포브스 표지를 장식했던 아담 노이만. IPO 실패하고 위워크에서 쫓겨나기 2년 전. 포브스 홈페이지

동시에 ‘데이터 회사’로 스스로를 포장했습니다. 회원들의 작업 습관 데이터를 일일이 모아 분석해서 이를 작업 공간 설계에 활용한다고 주장했는데요. 지금 보면 이게 무슨 말도 안 되는 소리인가 싶지만, 당시엔 통했습니다. 공유경제를 선도하는 기술기업으로 평가받은 덕분에 상장 직전 위워크 기업가치는 무려 470억 달러(약 63조원)를 기록합니다. 특히 손정의 소프트뱅크 회장의 전폭적인 지원을 받았죠.

하지만 S-1 서류에 담긴 적나라한 대차대조표는 위워크 비즈니스 모델의 실체를 까발렸습니다. 당시 위워크는 매출이 1달러 늘 때마다 지출이 2달러 증가하고 있었습니다. ‘막대한 비용이 계속 드는 부동산 사업’이 위워크의 본질이었습니다. 고객이 늘어도 추가비용은 거의 없는 기술기업의 사업 모델과는 거리가 한참 멀었죠. “위워크의 근본 문제는 본질적으로 부동산 사업인데 기술 스타트업처럼 행동하려는 시도였습니다.”(테크런던 어드보케이츠의 러드쇼 회장)

IPO 무산 뒤 그해 말 위워크 기업가치는 70억 달러로 곤두박질칩니다. 창업자 노이만은 쫓겨났고, 위워크는 출혈 지출을 멈추기 위한 대대적인 구조조정을 거쳐 부동산 비즈니스에 충실하게 바뀌었습니다. 소프트뱅크의 지원으로 살아난 위워크는 2021년 10월엔 SPAC(특수목적회사)을 통해 90억 달러 가치로 상장돼 반짝 부활하는 것처럼 보이기도 했는데요. 하지만 이후 줄곧 내리막이었습니다.

부동산 회사의 특징 중 하나는 경기를 많이 탄다는 점입니다. 위워크처럼 장기계약으로 부동산을 확보해(보통 15년 임대), 단기계약으로 고객에게 빌려주는 비즈니스는 특히 그렇죠. 경기가 좋아서 수요가 넘칠 땐 큰 이익을 얻을 수 있습니다. 회사가 내는 임대료는 고정돼있는데 회비는 올려 받을 수 있으니까요. 하지만 경기가 고꾸라지고 회원 수가 줄면 임대료도 내기도 어려워집니다. 뉴욕대 금융학 교수인 애스워드 다모다란은 이렇게 설명합니다. “경기가 좋을 땐 건물을 가득 채울 겁니다. 하지만 불경기가 되면 그들은 떠날 것이고 빈 건물과 지불해야 할 비용만 남게 될 것입니다.”

특히 위워크의 주요 고객 기반은 스타트업이었습니다. 저금리 호시절이 끝나고 스타트업에 투자 빙하기가 닥치자 그 한파가 고스란히 위워크에 몰아닥칩니다.

2019년 1월 470억 달러를 찍었던 위워크 기업가치는 그해 9월 IPO 추진 위한 S-1 서류가 공개되면서 추락했다. 비주얼캐피탈리스트가 만든 그래픽으로 원문은 여기. https://www.visualcapitalist.com/rise-and-fall-of-wework/

🌊이게 다 팬데믹 때문? 글쎄

코로나 팬데믹과 재택근무 유행 역시 위워크 몰락을 앞당긴 요인으로 꼽힙니다. 코로나가 대유행하면서 고객들이 집에서 일하게 되면서 위워크 이용을 줄줄이 취소했으니까요. 미국 컬럼비아대 경영대학원의 이스테인 반 니우에뷔르흐 교수는 “상업용 부동산 가격을 하락시킨 요인이 위워크 쇠퇴를 초래한 요인과 동일하다”라고 설명합니다. 니우에뷔르흐 교수 연구에 따르면 도심 사무실 공간의 가치는 2019년부터 2029년까지 45% 감소할 거라고 하죠.

월스트리트저널에 따르면 팬데믹 당시 위워크는 수많은 임대 계약을 재협상했고 일부 지점을 철수시켰습니다. 하지만 전체 임대료는 5%도 채 줄지 않았다고 하죠. 지점을 닫아도 수십억 달러의 임대료를 지불해야 하는 불리한 계약조건 때문이었는데요. 과거 빠르게 사무실을 늘리기 위해 몇년 치 임대료를 회사가 보증했던 것이 부메랑이 돼 돌아왔습니다,

문제는 위워크의 파산으로 가뜩이나 얼어붙은 미국 사무용 부동산 시장이 타격을 입을 거란 점입니다. 파산 신청을 한다는 건 법원 재량권에 따라 밀린 임대료를 내지 않고 임대계약을 끝낼 수 있다는 뜻이니까요. 위워크가 빌려쓰고 있는 건물 주인들한테는 날벼락 같은 소식이 아닐 수 없습니다. 이미 미국 전체 사무실 공실률은 2분기에 18.2%로 30년 만에 최고치를 기록했는데요(CBRE 통계). 자칫하면 위워크가 있었던 오피스가 고스란히 공실 목록에 추가될 판입니다.

미국은 하이브리드 근무가 늘면서 사무실 공실률이 갈수록 치솟는 추세다. 다만 한국은 글로벌 시장과는 반대로 사무실 공실률이 매우 낮은 수준(1.7%)이고, 점점 낮아지고 있다. 게티이미지

그런데 여기서 하나 꼭 알아두실 게 있습니다. ‘사무실의 종말=공유오피스의 끝’은 아니란 점입니다. 위워크의 쇠퇴가 워낙 극적이어서 다 그런 줄로 잘못 아실 수 있는데요. 실제로는 다른 공유오피스 기업은 오히려 팬데믹 충격에서 벗어나서 최근 다시 살아나는 분위기입니다.

공유오피스 브랜드 ‘스페이스(Space)’와 ‘리거스(Regus)’를 운영하는 스위스 기업 IWG는 위워크보다 큰 세계 최대 규모의 공유오피스 사업자인데요. 올해 상반기 이익이 48%나 급증했습니다. 또 앞으로의 전망에 대해서도 “조심스럽게 낙관적”이라고 내다봤죠.

IWG도 물론 팬데믹으로 심각한 타격을 받았습니다. 2020~2022년 3년 연속 적자에 시달렸죠. 그런데 올해는 손익분기점에 도달할 거라고 합니다.

IWG만이 아닙니다. 미국 공유오피스 기업인 인더스트리우스(Industrious)는 올해 매출이 35% 넘게 증가할 거라고 합니다. 이 회사 제이미 호다리는 악시오스 인터뷰에서 “지난 10년 중 어느 때보다 수요가 많다. 회사 역사상 가장 강력한 성과”라고 설명했는데요.

미국을 포함한 전 세계 160곳에 오피스를 운영하는 인더스트리우스. 하이브리드 근무로 인해 공유오피스 수요가 급증하면서 매출이 빠르게 늘고 있다. 인더스트리우스 홈페이지

미국의 사무실은 텅텅 비어간다는데, 왜 공유오피스 수요가 늘어나냐고요? ‘3일 출근+2일 재택’ 방식의 하이브리드 근무가 대세로 자리 잡으면서, 이런 업무환경에 최적화된 공간으로 공유오피스 이용이 늘고 있기 때문입니다. 주 5일 출근을 위한 고정적인 사무실 공간 수요가 줄어드는 것과는 대조적입니다.

유연한 업무공간에 대한 수요가 늘어나는 이 시점에 위워크가 파산의 길을 걷고 있다는 게 아이러니한데요. 결국 외부 환경 탓이라기보다는 위워크의 잘못된 과거 유산이 발목을 잡았다고 봐야겠습니다. 창업자 아담 노이만이 남겨놓은 엉망진창인 대차대조표와 아등바등 씨름하다가 나가떨어진 셈입니다. ‘리더의 그림자는 길다’는 말이 떠오릅니다. 리더십의 실패는 조직에 아주 오래 남는다는 뜻이죠.

🌊그래도 창업자는 잘 먹고 잘살더라

위워크 창업자 아담 노이만은 2019년 IPO를 앞두고 ‘세계 최초 조만장자’를 꿈꿨다고 하죠. 카리스마가 넘치다 못해 허무맹랑한 야심가였던 노이만은 2019년 9월 위워크 CEO에서 쫓겨났는데요. 그가 위워크에서 저지른 이상한 짓이 많은데 예를 들면 이런 겁니다. 자신이 서핑하러 갈 때 이용할 걸프 스트림 제트기(6300만 달러)를 사고, 자신 소유의 건물 4개를 위워크에 임대하고, 지주회사를 통해 ‘We’라는 상표를 구입한 뒤 위워크로부터 라이센스 비용 590만 달러를 받았습니다. 사무실에서 맨발로 다니고, 데킬라 마셔대고, 마리화나 피운 것까지 다 얘기하면 입 아플 정도.

지난해 애플TV에 공개된 드라마 '우리는 폭망했다'. 자레드 레토가 아담 노이만 역을, 앤 해서웨이가 부인 레베카 뉴만 역을 맡았다. 애플TV

노이만 부부의 스토리는 지난해 ‘우리는 폭망했다(We Crashed)’라는 제목의 드라마로 나오기도 했는데요. 그런데 여기서 반전은 노이만 부부가 실제로는 전혀 ‘폭망’하지 않았단 점입니다. 폭망은커녕 상당량의 위워크 주식과 함께 2억 달러가 넘는 막대한 현금까지 챙겨 떠났는데요.

아담 노이만은 이번엔 ‘플로우(Flow)’라는 이름의 부동산 스타트업을 준비 중입니다. 미국 내슈빌, 애틀랜타, 마이애미 등지에 약 3000채의 아파트를 확보해 임대 사업을 벌일 거라는데요. 그렇게 회사를 말아먹고 다시 또 부동산 사업에 뛰어들다니. 기가 찰 노릇입니다. 위워크 파멸의 스토리에서 살아남은 단 한명의 승자, 아남 노이만의 앞날도 궁금합니다. By.딥다이브

위워크는 손정의 소프트뱅크 회장의 가장 큰 투자 실패 사례로도 유명하죠. 120억 달러라는 엄청난 손실을 입었을 것으로 추정된다는데요. 위워크의 몰락은 단순히 코로나 탓, 부동산 경기 탓으로 돌리기엔 어려운 부분이 있습니다. 주요 내용을 요약해드리자면

공유경제의 상징으로 통했던 위워크가 이르면 다음주 법원에 파산신청을 합니다. 계속되는 막대한 적자로 인해 돈이 바닥났고 채무 상환에도 실패했습니다.
위워크의 본질은 부동산 재임대업입니다. 하지만 혁신적인 기술 기업을 표방하며 빠르게 덩치를 키우면서 기업가치를 부풀리는 데 집중했는데요. 결국 손실이 눈덩이처럼 불어나면서 몰락의 길을 걸었습니다.
팬데믹으로 재택근무가 확산된 것도 어느정도 영향을 미쳤습니다. 다만 다른 경쟁업체는 올해 들어 다시 빠르게 되살아나고 있는데 비해, 위워크는 고객이 오히려 감소세입니다. 경제환경 탓이라기보다는 위워크 자체의 취약성이 문제입니다.
정작 이 모든 문제의 근본원인인 창업자 아담 노이만은 막대한 현금을 챙겼고, 다음 사업을 준비 중입니다. 드라마보다 더 기막힌 스토리입니다.

프리다이빙

'프리다이빙'에선 알아둘 만한 국내외 최신 경제뉴스와 정보를 전해드립니다.

오스테드, 2개의 미국 해상풍력 프로젝트 포기(FT) 해상풍력 시장에 역풍이 불고 있다는 소식, 지난 9월에 전해드렸는데요(딥다이브 해상풍력 편). 결국 오스테드가 2개의 미국 해상풍력 프로젝트 작업을 중단한다고 발표했습니다. 그 결과 1일 증시에서 오스테드 주가는 26% 급락했죠. 해상풍력 프로젝트가 물가급등과 고금리로 타격을 입고 있는 가운데, 업계 공급망이 아직 초기단계에 있는 미국에서 특히 문제가 심각하다는데요. 미국의 해상풍력 산업이 “근본적으로 무너졌다”는 말까지 나옵니다. 탄소중립으로 가는 길이 참 쉽지 않네요.