🤿 희미해지는 거품의 추억...일본 집값이 뛰는 이유

• 롤러코스터 뉴욕증시
• 로블록스, 아직 죽지 않았다

• 높으니까 좋네, 타워맨션
• 새로운 세대의 등장, 파워 커플

• 일본도 '벼락거지' 걱정?

롤러코스터가 따로 없네요. 지난주 급등(13일)과 급락(14일)을 보였던 뉴욕 증시가 17일(현지시간) 다시 급등세로 마감했습니다. 이날 다우지수는 1.86%, S&P500지수는 2.65%, 나스닥지수는 3.43% 상승했습니다.

왜 올랐냐고요? 이번주 뉴욕증시는 실적시즌인데요. 발표된 미국 은행들의 3분기 실적이 예상치를 웃돌면서 주가를 끌어올렸다는 평가입니다. 미국 2위 대형은행 BoA(뱅크오브아메리카)의 3분기 실적(매출 246억1000만 달러, 주당순이익 0.81달러)은 월가의 예상치(235억7000만 달러, 0.77달러)를 훌쩍 뛰어넘었습니다. 주가도 6.06% 폭등했고요. 뉴욕멜론은행도 좋은 실적을 내면서 주가가 5.08% 올랐네요.

은행 실적은 미국 소비자들의 구매력을 드러내주는 지표이기도 합니다. 브라이언 모이니한 BoA CEO는 “애널리스트들은 인플레이션과 경기침체가 소비 성장을 둔화시킬지 궁금해하겠지만, BoA에선 그것을 볼 수 없다”고 말했습니다. “미국 소비자들은 강력한 지출 수준과 회복력, 여전히 높은 예금금액을 유지하고 있다”는 거죠. 상당히 낙관적인 견해입니다. 이를 두고 월스트리트저널은 ‘경제상황에 대한 브라이언 모이니한 대 제이미 다이먼의 대결’이라는 제목으로 기사를 썼군요. 일주일 전 제이미 다이먼 JP모건 CEO가 “6~9개월 뒤에 경기침체 온다”고 했던 것과 비교한 거죠. 참고로 JP모건체이스는 지난주 3분기 실적을 발표했는데, 시장 예상을 웃돌았다는.

이날 뉴욕증시에서 눈길을 끄는 종목은 게임 플랫폼 로블록스입니다. 이용자수가 크게 늘었다는 발표에 주가가 19.86%나 뛰었는데요. 로블록스의 9월 일일 활성 이용자수는 5780만명으로 1년 전보다 23%나 늘었다고 합니다. 게이머들이 이용한 시간도 40억 시간으로 16% 늘었고요. 게임을 하려고 쓰는 돈(예약매출) 역시 15%나 증가했다고 하는군요.

지난해 3월 뉴욕증시에 상장한 로블록스는 대표적인 ‘코로나 수혜주’이자 ‘메타버스 관련주’로 꼽히면서 지난해 11월엔 주가가 134달러까지 뛰었는데요. 하지만 올해 들어 주가가 고꾸라지며 20달러대까지 떨어졌다가 17일 40달러대를 회복했죠. 비록 지금은 그닥 핫하지 않은 테마이긴 하지만, 여전히 메타버스 관련주 중에서는 대장주라는 평가도 있는데요. 블룸버그 인텔리전스는 “사용자가 직접 콘텐츠를 만든다는 강점 때문에 로블록스가 경쟁업체인 메타보다 더 빠르게 사용자 기반을 확장할 것”이라고 내다봅니다. By.딥다이브

딥다이브 구독자님들이 은근히 일본 부동산 뉴스에 관심이 많으시더라고요. 그걸 어떻게 알았냐고요? 지난주 드린 레터 속 ‘프리다이빙’ 코너에서 니케이의 부동산 시장 기사 링크를 열어보신 분이 꽤 많았거든요(제가 다~ 들여다보고 있습니다😉). 그래서 오늘은 일본 부동산 시장을 깊이 들여다 보려고 합니다. ‘어? 일본? 거긴 예전에 부동산 버블 터지고 나서 집값 안 오르잖아’라고요? 모르시는 말씀. 일본 주택시장은 꽤 탄탄한 상승세를 보이고 있답니다.

높으니까 좋네, 타워맨션

‘전국 평균 주택 지가(地價) 31년 만에 상승’.  지난달 니혼게이자이 신문에 이런 내용의 기사가 실렸습니다. 국토교통성이 해마다 발표하는 주택용 기준지가(전국 평균)가 전년보다 0.3% 올랐는데, 이게 플러스를 기록한 게 1991년 이후 처음이라는 겁니다(세상에, 30년 동안 마이너스였다니!).  

땅값보다 집값은 더 일찌감치 오르기 시작했는데요. 2010년 아주아주 찔끔 집값이 상승세로 돌아서더니(그 전까지 18년 연속 마이너스…), 2013년부터 본격적으로 상승했습니다. 자, 왜 2013년일까요? 바로 아베노믹스 때문! ‘잃어버린 20년’에 갇힌 일본 경제를 살리겠다며 아베 정권이 돈을 막 풀기 시작한 그때부터 주택가격이 본격적으로 오른 겁니다.

늘 그렇듯이 집값은 오르는 곳만 더 오르는 경향이 있죠. 일본에선 당연히 도쿄 집값이 가장 빨리, 많이 오르고 있습니다. 지난해 도쿄 23구의 신축 맨션 평균가격이 8449만 엔으로 드디어 버블기 수준을 30년 만에 뛰어넘어 역대 최고를 기록했다고 해서 언론이 호들갑이었는데요(단, ㎡당 가격은 아직 더 낮음. 1991년 151만 엔>2021년 130.8만 엔).

한국을 포함한 전 세계 부동산 시장이 영 맥을 못 추는 2022년이지만 일본만은 트렌드가 달라지지 않았습니다. 도쿄칸테이(일본 부동산데이터 기업) 자료를 보면 도쿄의 70㎡(=일본 국민평형) 중고 맨션(신축 아님) 평균 가격은 8월에 6884만 엔을 기록했는데요. 26개월 연속으로 오른 겁니다. 2년 전보다 20% 가까이 뛰었죠. 2013년(3995만 엔)과 비교하면 72% 상승.

일본에서 집값 상승을 맨 앞에서 이끄는 건 ‘타워맨션’입니다. 이름만 들어서 타워맨션이 뭔지 감이 안 오신다면 사진으로 보시죠.  

사진을 보고 ‘서울의 주상복합 아파트랑 비슷한데?’라고 생각하실 텐데요. 여기서 잠깐. 일본에서는 ‘맨션(일본 발음으로는 ‘만숀’)’이 우리가 생각하는 아파트입니다. 일본어로 ‘아파트’라는 용어도 있는데 그건 주로 임대로 운영하는, 우리로 치면 빌라와 비슷한 느낌.

타워맨션은 맨션 중에서도 20층(60m)이 넘는 고층 맨션인데요. 1997년 용적률 규제가 풀리면서 등장했습니다. 특히 도쿄의 입지 좋은 곳에(예를 들어 ‘도쿄의 강남구’라 할 수 있는 미나토구나 도쿄만 전경이 펼쳐지는 오다이바 등) 럭셔리한 타워맨션(피트니스센터, 게스트룸, 스카이라운지, 도서관을 갖춘)이 속속 들어섰죠.

이런 타워맨션은 ‘억션’이라고도 불립니다. 일본의 국민평형에 해당하는 70㎡짜리도 시세가 1억 엔이 훌쩍 넘어가서 붙여진 별칭인데요. 과거 버블기(무려 30년 전)에 등장한 이 ‘억션’이라는 단어는 부동산 거품의 상징이었는데, 억션이 부활한 셈! (엥, 1억 엔이면 현재 환율로 9억6400만원이니까 서울 일반 아파트랑 비슷하네라고 생각하실 수도 있겠지만. 아시다시피 일본은 임금수준이 한국보다 낮기 때문에 단순 비교는 어려워요.)

그럼 이런 타워맨션은 주로 누가 살까요? 여기서 등장하는 단어가 ‘파워 커플’입니다.

새로운 세대의 등장, 파워커플

1980년대 후반 무섭게 부풀었던 일본 부동산 시장 버블이 1991년 터졌죠. 일본은행이 경기 과열을 막겠다며 기준금리를 무지막지하게 올린 데다(1989년~1990년 2.5%→6.0%로 인상), 주택담보대출까지 뒤늦게 조이면서 돈줄이 막힌 것이 결정적인 이유였는데요. 이후 2009년까지 무려 20년간 부동산 시장이 나락으로 떨어지면서 주택 구매자들은 고통스러운 시간을 보냈습니다. 이 때문에 일본에선 ‘부동산에 투자한다’는 개념 자체가 희미해졌죠. 집을 사봤자 감가상각 때문에 점점 가격이 떨어진다고 생각했으니까요. 부동산(不動産)이 아니라, 부담만 주는 애물단지여서 부동산(負動産)이란 말이 등장했을 정도.

그런데 새로운 세대가 등장했어요. ‘파워 커플’이라고 부르는 20~30대 맞벌이 부부들인데요. 그냥 맞벌이가 아니라 각각 연소득이 700만 엔 이상인(합치면 1400만 엔) 고소득 커플이죠.

파워 커플은 부모 세대와 달리 집값 폭락을 경험한 적이 없어요. 출퇴근 힘드니까 비싸도 도심에 살고 싶어하죠. 월 15만 엔의 비싼 월세를 내기 아까우니까 차라리 집을 사자는 생각도 하고요. 한국인과 비슷한 사고방식?  

그래서 실수요자인 파워 커플들이 타워맨션 트렌드를 이끄는데요. 코로나로 재택근무가 늘어나면서 좋은 집에 살고 싶다는 이들의 욕구는 더욱 증가. 이제는 그 수요를 공급이 따라가지 못할 지경입니다.

시장 원리에 따라 타워맨션 가격이 쑥쑥 오르면서, 사려는 사람들은 더 늘어만 갑니다. 어느덧 ‘타워맨션 거주=럭셔리 라이프=동경의 대상’이란 이미지가 생기면서 욕망을 자극! 이제 도쿄 시내뿐 아니라 교외에도 타워맨션이 속속 들어서고 있는데요. 역세권이면 분양 받으려는 사람이 줄을 섭니다. 일본은 지진이 많기 때문에 내진설계가 잘 돼있는 신축 타워맨션이 더 안전하다는 실용적인 이유도 있다는 군요.

일본도 '벼락거지' 걱정?

“맨션을 사는 건 부유층의 특권인가?” 요코하마시 임대 맨션에서 사는 직장인 산와 나오코(38)씨는 한숨을 쉰다. 그는 몇 년 전부터 도심 근교 맨션을 찾아왔다. 상한선인 6000만 엔대를 넘는 고액 물건이 늘어나, 검색 사이트를 바라보며 초초한 나날을 보낸다.

얼마 전까지의 한국 젊은 세대의 모습과 많이 닮았는데요. “거주의 대상에서 투자 대상이 된 맨션이 자산을 가진 자와 갖지 않은 자의 격차를 벌리고 있다”는 기사 속 일본의 부동산 전문가 멘트도 마치 한국 이야기 같습니다. 다른 게 있다면 한국에선 늘 부동산은 가장 중요한 투자대상이었지만, 일본에선 투자대상이 된 게 30년 만이라 너무나 새로운 현상이라는 점.

엔저를 노린 외국인 투자자들이 밀려들어오고 있는 것도 일본인 입장에선 신경쓰이는 부분입니다. 해외 투자자들은 가격 상승을 노리고 주로 도쿄의 타워맨션 위주로 사들이는데요(일본에선 단독주택은 사봤자 가격이 떨어지기 때문에 투자자들은 무조건 타워맨션 선호). 특히 엔화가치가 왕창 하락하면서 요즘 해외 투자자에겐 일본 맨션이 ‘바겐세일’ 중. 투자 열기가 꽤 뜨겁습니다. 중국인들이 수천만 엔짜리 도쿄 주택을 100% 현금으로 사버리고 있다는 뉴스가 일본 언론에선 심심찮게 나옵니다. 장기체류자가 아닌 외국인이 일본에서 대출을 받으려면 법인을 세워야 하는 등 절차가 복잡하니까 아예 현금으로 사버린다는 거죠(관련 일본 뉴스 영상). 물론 한국에서도 일본 타워맨션 투자를 알아보는 분들이 꽤 있다고.

‘빈집이 이렇게나 많은 데도 타워맨션 분양이 끊이지 않다니. 뭔가 이상한 거 아니야?’ 이런 걱정의 목소리도 나옵니다. 이른바 ‘주택과잉 사회’라는 문제의식인데요. 일본엔 빈 집이 849만 채나 됩니다. 전체 주택의 13.6%가 비어있는데요(2018년 기준). 달리 보면 경제성장이 둔화될수록 일자리가 집중된 대도시 핵심 지역의 신축 주택 수요만 더 견고해진다는 점을 일본 부동산 시장이 명확히 보여주는 게 아닌가 싶습니다.

 ‘맨션 가격을 끌어올리고 있는 저금리가 언제 종말을 맞이할 지 모른다.’ ‘엔고가 시작되기라도 하면 외국인 투자자는 썰물처럼 사라지고 집값이 폭락할 거다.’ 30여 년 전 부동산 버블과 폭락기를 모두 지켜봐온 일본의 전문가들은 끊임없이 경고음을 내고 있는데요. 원래 버블은 꺼진 뒤에야 버블임을 알 수 있는 법. 아직은 탄탄한 실수요층과 오를 줄 모르는 초저금리를 볼 때 일본 주택시장이 좀더 갈 거란 전망이 대세입니다. By.딥다이브  

• 도쿄를 포함한 일본 수도권 집값은 버블기(1991년)를 넘어 사상 최고를 기록 중입니다. 특히 '타워 맨션'이 인기를 끌고 있죠.

• '버블의 충격'을 모르는 젊은 파워커플의 실수요가 도심 집값 상승을 주도합니다. 연소득의 7~8배 대출을 받으면 '억션'도 척척 살 여력이 되니까요.  

• 여기에 엔저 바겐세일을 노린 해외 투자자들까지 가세 중. 일본에서도 집 못 산 중산층의 '상대적 박탈감'이 다시 사회적 이슈가 될 판입니다.

BTS, 군대 간다(하이브 공시) 방탄소년단(BTS)이 17일 멤버들이 순차적으로 군대에 가겠다고 공식적으로 발표했습니다. "멤버 진이 10월 말 입영 연기 취소를 신청하고 병무청의 입영 절차를 따를 예정이다. 다른 멤버들도 각자의 계획에 따라 순차적으로 병역을 이행할 예정”이라고 금융감독원과 거래소에 공시를 한 건데요. 그만큼 하이브 주가와 관련이 큰 뉴스란 뜻이겠죠. 참고로 지난해 11월 40만원대까지 올랐던 하이브 주가는 17일 종가 기준 11만5000원. 이미 주가는 지난 6월 팀활동 중단 선언 때부터 군입대를 기정사실화했던 게 아닌가 싶습니다. 어찌 됐든 상장사 답게 이번엔 유튜브 영상으로 발표 안하고 공시부터 한 건 칭찬.

트러스표 감세안 백지화(동아일보) 금융시장을 대혼란에 빠뜨렸던 영국 리즈 트러스 내각이 사실상 감세안을 철회했습니다. 새롭게 임명된 제러미 헌트 신임 재무장관이 17일 이를 발표했는데요. 이에 파운드화 가치가 뛰고 영국 국채 수익률이 내리는 등 금융시장이 안정되는 분위기. 물론 트러스 총리를 물러나게 하겠다는 보수장 내부의 움직임은 여전합니다. 자칫하면 역대 최단 재임기간의 영국 총리로 기록될 판.

5달러짜리 티셔츠 전쟁(WSJ) 이달 초 일본 저가 패션브랜드 GU(지유)가 미국 뉴욕 소호에 첫 매장을 냈습니다. GU는 유니클로의 형제 브랜드로, 유니클로보다 20% 더 저렴하죠. GU의 오사무 유노키 CEO는 “지금이 GU가 미국에 진출하기에 완벽한 시기”라고 말합니다. 실제 고물가에 시달리는 미국에선 저가 의류 브랜드가 인기를 끄는데요. 아일랜드 브랜드 프라이마크(Primark), 중국 온라인 패션브랜드 쉐인(Shein)의 존재감도 갈수록 커지는 중. “쉐인에서 5달러에 티셔츠를 살 수 있는데 왜 갭에서 24.99달러를 지불하겠어요?”라는 소비자의 멘트가 상황을 압축적으로 설명해줍니다.